С вводом новых правил эксперты прогнозируют удорожание инструмента, который стал драйвером продаж в 2025 году
Такой механизм в полной мере будет способствовать защите интересов как покупателей, так и продавцов вне зависимости от способа приобретения жилья, считают в ведомстве Эльвиры Набиуллиной. взято с сайта duma.gov.ru
Кроме того, ЦБ считает целесообразным перевести договорные обязательства по рассрочке в трехстороннюю плоскость с участием банков, в том числе в целях передачи информации о задолженности физических лиц в бюро кредитных историй (БКИ).
В этом году в стране существенно возросла нагрузка граждан по рассрочке от застройщика — ее объем достиг 1,4 трлн рублей, сообщили в Банке России. Причем эта информация сейчас не направляется в БКИ и не учитывается при расчете показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН).
— В начале года существенную долю в продажах занимала рассрочка, которая несет как социальные риски (если покупатель не сможет выплатить рассрочку), так и риски для застройщика (если придется возвращать деньги покупателю) и банка. В целях предупреждения рискованных практик рассрочки регулятор подготовил рекомендации для банков. По мере восстановления ипотеки доля рассрочки в продажах жилья снизилась, — сообщил регулятор и добавил, что ее объем все еще «остается значительным».
В этом году в стране существенно возросла нагрузка граждан по рассрочке от застройщика — ее объем достиг 1,4 трлн рублей. Динар Фатыхов / realnoevremya.ru
«Во многом это был запрос банковского сообщества»
Продажи по данному каналу и за собственные средства в I квартале года составляли 55% от всех продаж, во II квартале — 40%, в III квартале — 34%. Снижение, по данным ЦБ, было обусловлено в первую очередь ростом ипотечного кредитования, а также ужесточением условий у большинства застройщиков (рост первоначального взноса и сокращение срока рассрочки), в том числе на фоне более консервативного отношения кредитных организаций.
«Тем не менее около 40% продаж по проектам, которые будут сданы в 2026 г. и позже и на настоящий момент распроданы менее чем наполовину, приходится именно на рассрочку от застройщика», — сообщил Банк России. В целом работу сервисов рассрочки в стране уже стандартизировали — соответствующий закон был принят летом и вступит в силу 1 апреля 2026 года.
— Документ вводит новый механизм регулирования рассрочки. Во многом это был запрос банковского сообщества о том, чтобы продукты, очень близкие к кредитным, регулировались. Если не аналогичным, то понятным, прозрачным образом. Потребность в этом была и со стороны защиты прав потребителей, — пояснил статс-секретарь — заместитель председателя Банка России Алексей Гузнов.
Документ вводит новый механизм регулирования рассрочки, во многом это был запрос банковского сообщества, сообщил Алексей Гузнов. Динар Фатыхов / realnoevremya.ru
По его словам, сейчас Банк России готовится «сделать следующие шаги». Ранее тему обсуждали на пленарном заседании в Совфеде с участием главы ЦБ. «После этого была дискуссия, и одно из направлений дальнейшего развития этого механизма предложили сенаторы. Они фактически сказали о том, что правительству и Банку России необходимо представить предложения по регулированию предоставления рассрочки платежа при приобретении недвижимости. Для того, чтобы вопросы взаимоотношений с застройщиками, как с организациями, которые предоставляют рассрочку при приобретении недвижимости, также были стандартизированы», пояснил Гузнов.
— Кстати говоря, для массового сообщества — это тоже важно. Должна быть качественная информация от застройщика о том, что собой представляет рассрочка, условия этой рассрочки и так далее. И, наверное, если информация пойдет через банки в БКИ (бюро кредитных историй, — прим. авт.), это было бы таким способом обеспечения качества услуг, — добавил он.
Реальное время / realnoevremya.ru
«ЦБ предполагал с этим бороться, но, получается, не через новый закон»
Примечательно, что новый закон о рассрочке, вступающий в силу весной в зафиксированной редакции, не будет распространяться на рынок недвижимости. Документом предполагается регулировать деятельность только тех компаний, которые предоставляют услуги рассрочки и выступают в сделках третьей стороной договора.
Примечательно, что новый закон о рассрочке, вступающий в силу весной в зафиксированной редакции, не будет распространяться на рынок недвижимости. Динар Фатыхов / realnoevremya.ru
Банк России предлагает ввести ряд ограничений по сделкам с покупкой недвижимости в рассрочку. Арсений Губаев / realnoevremya.ru
«Инициатива, призванная якобы «защитить» покупателя, накажет его рублем»
На татарстанском рынке недвижимости по-разному оценивают эту инициативу. Так, по мнению генерального директора СМУ-88 Наиля Галеева, предложение Банка России закрепить получение денег застройщиками при рассрочке только после перехода права собственности несколько избыточно и может быть даже экономически вредно:
Предложение закрепить получение денег застройщиками при рассрочке только после перехода права собственности несколько избыточно и может быть даже экономически вредно, считает застройщик. Динар Фатыхов / realnoevremya.ru
— ЦБ говорит, что «программы по предоставлению рассрочки от застройщика зачастую сопряжены с завышением стоимости приобретаемого жилья и риском дополнительных финансовых потерь со стороны покупателей». Но по тому сегменту рынка, что мы видим в Татарстане, это не соответствует действительности. Платежи по рассрочке максимально прозрачны. Можем рассмотреть примеры в любом нашем ЖК. Вот цена квартиры, мы делим ее на несколько частей: первоначальный взнос, ежемесячные платежи и закрытие оставшейся суммы перед вводом в эксплуатацию. Переплата нулевая. А вы переплату по ипотеке видели? — указал Наиль Галеев.
Сама актуальность предложения ЦБ, по его мнению, также вызывает вопросы. Спикер считает, что рассрочки были хороши как антикризисное решение на короткой дистанции, когда ключевая ставка была выше 20%, а банки вводили комиссии за льготные ипотечные программы: «Сейчас мы видим, что проверку временем рассрочки проходят так себе. Застройщики сегодня наиболее заинтересованы в наполнении эскроу-счетов для снижения нагрузки по проектному финансированию. Поэтому мы стимулируем заключение сделок именно с ипотечными продуктами — на круг это получается выгоднее рассрочки. Вместо того чтобы дать рынку работать, регулятор пытается «регулировать» уже угасающий тренд, создавая при этом серьезные барьеры для отрасли и покупателей».
«Мы стимулируем заключение сделок именно с ипотечными продуктами — на круг это получается выгоднее рассрочки», сообщил девелопер. Динар Фатыхов / realnoevremya.ru
Застройщики не смогут давать рассрочку или поднимут ее стоимость
Другие опрошенные эксперты отчасти согласны с тем, что меры регулятора направлены на защиту прав и интересов как застройщиков, так и покупателей. Правда, новый механизм рассрочки, полагают они, приведет к неминуемому удорожанию услуги.
Причины в рисках: застройщик может не получить денежные средства. Большинство дольщиков, по словам эксперта, являются «финансовыми романтиками». Реальное время / realnoevremya.ru
Тех, кто располагает реальным планом и возможностями погасить рассрочку от застройщика через 2-3 года, например, за счет продажи какой-то другой своей недвижимости, гораздо меньше. Так что опасения Центробанка в связи с накопленным объемом рассрочки россиян небезосновательны, поэтому регулятор и принимает меры, считает Анастасия Гизатова:
— Сейчас у нас снизится количество категорий, кто может рассчитывать на семейную ипотеку — те, кто мог, уже взяли, после 1 февраля нельзя будет взять вторую (на супруга), а новые заемщики еще не родили. Поэтому рассрочка будет основным рабочим инструментом на рынке, и все это безобразие нужно как-то организовать. Меры направлены на то, чтобы рассрочку давали не всем подряд, а только тем, кто может ее потянуть, чьи доходы позволяют ее выплачивать не только в течение года, когда платежи по ней в 10 000 или с отсрочкой, но и через год-два-три, на тот период, насколько дана.
Предложение сделать договоры по рассрочке трехсторонними, с участием банков, также обусловлено обеспечением рисков, отметила эксперт. «Почему сюда вводят банк? Потому что застройщик самостоятельно через свою службу безопасности и отдел продаж не может проверить платежеспособность заемщика, элементарно даже сделать запрос в Бюро кредитных историй не может. Соответственно, рассрочка, как рабочий инструмент, сейчас будет легализована, будут прописаны четкие правила, как ее использовать и это очень правильно», — заключила спикер.