12 февраля, 2025

Квартиры, апарты и офисы в лизинг: что предлагает рынок вместо недоступной ипотеки

Квартиры, апарты и офисы в лизинг: что предлагает рынок вместо недоступной ипотеки

«Раньше речь шла о корпоративном лизинге недвижимости, когда крупные компании покупали бизнес и торговые центры, склады и производственные площадки». Мария Зверева / realnoevremya.ru

«Например, у нас были клиенты из Москвы — ИТ-бизнеc c сотрудниками, работающими по всей России. И они периодически приглашали их на проекты в Москву. Сначала компания арендовала для них гостиницу, потом квартиры, потом собственник осознал, что он уже несколько лет арендует квартиры, почему бы не купить их в собственность. Мы им выкупили две квартиры, и у него появилась мини-гостиница для своих сотрудников», — рассказывает он.

Также среди клиентов был владелец ресторана, который взял небольшое помещение в лизинг, сделал ремонт и открыл новый ресторан. Есть владельцы бизнеса, которые хотели создать себе просто своеобразный «пенсионный фонд», в бизнесе дела шли хорошо, и они покупали из прибыли недвижимость, сдавали ее в аренду «Пятерочке», «Магниту» или аптеке, и у них появился денежный поток, который не зависел от основного бизнеса.

«Когда мы полтора года назад только создавали продукт, у нас было переживание, что максимальный срок всего 7 лет, и это сильно меньше, чем срок по ипотеке. Нам казалось, что продукт может не взлететь и будет неинтересен, — признался Долгих. — Но это удивительно, что даже на тот момент, когда ставки были достаточно низкие, люди брали лизинг на 1,5–2 года».

Сегодня, когда ставки стали высокими, клиенты сами просят более короткий срок, чтобы быстрее рассчитаться и не переплачивать много процентов, отмечает он. При этом процент по лизингу недвижимости также зависит от уровня ключевой ставки. Кроме того, процентная ставка может быть пересмотрена в зависимости от изменения ключевой.

Квартиры, апарты и офисы в лизинг: что предлагает рынок вместо недоступной ипотеки

Среди клиентов был владелец ресторана, который взял небольшое помещение в лизинг, сделал ремонт и открыл новый ресторан. Мария Зверева / realnoevremya.ru

«Кредит и лизинг нельзя сравнивать в лоб. Если вы юридическое лицо с НДС, то процент по кредиту и по лизингу — это две разные истории. По лизингу вы возмещаете 20 процентов с НДС, в том числе и с процентов. Еще можете уменьшить платежи на налог на прибыль, — объясняет эксперт. — В России лизинг на жилую и коммерческую недвижимость для МСБ — это только зарождающаяся услуга, а в Америке и Европе практически вся недвижимость продается в лизинг».

В этом году, когда Банк России ввел новые макропруденциальные ограничения и серьезно ужесточил выдачу ипотеки, в том числе коммерческой, покупка в лизинг становится своеобразным выходом, считает он.

В целом ужесточения ЦБ РФ в первую очередь коснулось авансов, а во вторую очередь — финансовой устойчивости и финансовой загруженности клиентов. «Большинству клиентов банки сегодня просто откажут в коммерческой ипотеке или будут требовать аванс в размере от 40 до 60%. «Мы по коммерческой недвижимости первоначальный взнос просим 10%, по квартирам и апартаментам — 20%», — отметил Долгих.

Сегодня более 60% лизинговых сделок касаются коммерческой недвижимости, это первые этажи, части торговых и бизнес-центров. А 40% — это квартиры и апартаменты, в том числе мини-хостелы и гостиницы.

При этом если собственник перестает вносить платежи, договор лизинга разрывается и недвижимость остается в собственности лизинговой компании. Cтавка по лизингу сегодня бывает переменная или плавающая, она зависит от текущей финасовой ситуации на рынке и может быть пересмотрена.

Квартиры, апарты и офисы в лизинг: что предлагает рынок вместо недоступной ипотеки

Большинству клиентов банки сегодня просто откажут в коммерческой ипотеке или будут требовать аванс в размере от 40 до 60%. Максим Платонов / realnoevremya.ru

«Перспективность рынка лизинга розничной недвижимости достаточно высокая. В этом году закрутили гайки по ипотеке, и застройщики тоже будут искать другие способы стимуляции продаж квартир. Понятно, что этот продукт не для всех. Но за многими физиками стоят предприятия», — считает Долгих.

Выводить деньги из компании сложно, а покупка в лизинг имеет ряд преимуществ

Руководитель АН «РеАгентство» Юрий Чикиров отметил, что лизинг — дорогой инструмент в текущих реалиях, критичен к НДС. «Сегодня лизинг на стопе, кредиты — практически на стопе», — обрисовал он ситуацию.

«Есть принципиальная разница между ипотекой и лизингом, — объясняет генеральный директор компании «А-Девелопмент» Владимир Шайхиев. — Сейчас ставки по ипотеке выросли невероятно, минимум уже 25%. Ипотека для юрлиц в среднем выдается на срок от 5 до 12 лет. Первоначальный взнос, скорее всего, будет от 30 до 40% в связи с ужесточением условий, раньше было 15-20%. Преимущество ипотеки в том, что ты сразу становишься собственником. Недвижимость находится в залоге у банка».

Квартиры, апарты и офисы в лизинг: что предлагает рынок вместо недоступной ипотеки

В условиях повышенной ключевой ставки ЦБ РФ, которая влияет на стоимость заемных средств, лизинг недвижимости может стать привлекательной альтернативой коммерческой ипотеке. Динар Фатыхов / realnoevremya.ru

По итогам девяти месяцев 2024 года объем нового лизингового бизнеса в России снизился примерно на 8% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Основными причинами этого снижения являются высокая ключевая ставка и экономическая неопределенность, которые увеличивают стоимость финансирования и снижают инвестиционную активность.

В 2025 году ситуация может улучшиться при условии снижения ключевой ставки ЦБ РФ, что повысит доступность лизинговых продуктов и стимулирует спрос на них. Однако, по прогнозам, сложная рыночная конъюнктура и неопределенность относительно инфляционных ожиданий продолжат оказывать давление на лизинговый бизнес, что может привести к сокращению объема нового бизнеса не менее чем на 20% по сравнению с текущим годом, прогнозирует Кабаков.

В целом лизинг недвижимости имеет потенциал для развития в России, особенно в сегменте малого и среднего бизнеса. Однако его успех будет зависеть от макроэкономических условий, регуляторной политики и способности лизинговых компаний адаптироваться к изменяющейся рыночной среде, резюмировал эксперт.

Read Previous

Сергей Сотников: «Переориентация с западных грузовиков на китайские — глобальная ошибка»

Read Next

Трансфер Хвичи в ПСЖ: сколько заработает «Рубин», когда деньги поступят в клуб и кто платит

Leave a Reply

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *