Татарстанцам, купившим жилье у жертв аферистов, советуют писать на продавцов заявления о мошенничестве
После выхода статьи о том, как покупатель квартиры после сделки с казанской пенсионеркой Данией Даутовой остался без жилья и денег, в редакцию «Реального времени» обратились попавшие в такую же ситуацию покупатели из разных регионов России. скриншот видео «Вести Татарстан»
Казанец Динар Ахмадуллин рассказал «Реальному времени», что летом 2023 года после рождения в семье второго ребенка, они с женой решили продать ипотечную квартиру и приобрести побольше. Нашли покупателя, выплатившего оставшийся долг по ипотеке, выбрали трехкомнатную квартиру за 4,8 млн рублей. Продавец им сказала, что причина продажи квартиры — ее желание переехать в Евпаторию, но покупатели, приняв эту версию, все же постарались себя дополнительно обезопасить — попросили продавца предъявить справки о состоянии здоровья от психиатра и нарколога.
Сделка состоялась, была зарегистрирована, супруги с детьми прописались в новом жилье, а когда через две недели захотели въехать в квартиру, ключи им не отдали. Продавец заявила, что обратится в полицию и аннулирует договор купли-продажи, так как все деньги передала мошенникам.
Сделка состоялась, была зарегистрирована супруги с детьми прописались в новом жилье, а когда через две недели захотели въехать в квартиру, ключи им не отдали. Реальное время / realnoevremya.ru
Ахмадуллин подал иск в суд на выселение продавца из оплаченной им квартиры, а продавец, в свою очередь — встречный иск с целью аннулирования договора купли-продажи. Назначенная судом психолого-психиатрическая экспертиза подтвердила, что продавец на момент подписания договора не имела психических отклонений, могла руководить своими действиями и отдавала им отчет. А сама она, по словам мужчины, сообщила в суде, что в день подписания договора еще до получения денег понимала, что будет обращаться в суд с целью его аннулирования, а также что она не сможет вернуть покупателю квартиры деньги.
Московский райсуд удовлетворил иск Динара Ахмадуллина, и Верховный суд РТ согласился с этим решением, но Шестой кассационный суд общей юрисдикции пришел к выводу: нижестоящие суды не учли мнения одного из экспертов, оценивавших психолого-психиатрическое состояние продавца квартиры — что в момент подписания договора купли-продажи женщина «находилась в состоянии повышенного эмоционального напряжения, обусловленного страхом за ее финансовые и имущественные потери… в результате чего стала легко внушаемой, подчиняемой третьим лицам, что лишало ее способности принимать характер и значение своих действий и руководить ими». Кассационную жалобу продавца удовлетворили, и дело вернулось на новое рассмотрение в Московский райсуд. В декабре 2024 года Московский райсуд Казани вынес решение о повторной психолого-психиатрической экспертизе, но только в мае 2025 года оно поступило в экспертную организацию.
Татьяна Лукиян приобрела у пожилых супругов двухкомнатную квартиру в центре Зеленоградска, в старом жилом фонде. скриншот сайта Яндекс-карты
Лукиян сама работает в риелторской компании, сделку готовила с юристом, который проверил все документы, и тем не менее попала впросак. События развивались по тому же сценарию, что и с семьей Динара Ахмадуллина — супруги Лукиян взяли ипотечный кредит, но вселиться в купленную квартиру так и не смогли.
Рассматривая иск покупательницы к продавцам — пожилым супругам и их сыну, Зеленоградский районный суд установил, что сын был осведомлен о сделке, «потому что квартира старая», а сама сделка обсуждалась продавцом со многими людьми, при этом женщина понимала, что покупатели намерены в ее квартиру вселиться. Суд не согласился с выводами заключения комиссии судебно-психиатрических экспертов о том, что продавец квартиры, с которой мошенники использовали классическую схему «помощи госорганам в поимке преступников», пребывала в состоянии «блокады обращения за внешней помощью» и не могла понимать значение своих действий. Суд пришел к выводу, что покупательница Татьяна Лукиян действовала с достаточной осмотрительностью и является добросовестным приобретателем квартиры и обязал продавца ключи от квартиры покупателю передать. В Калининградском областном суде решение в пользу Татьяны Лукиян устояло.
Сейчас риелтор надеется вселиться в купленную квартиру и говорит, что намерена подать к продавцу еще один иск — о возмещении убытков:
«Я не думаю, что Верховный Суд России должен однозначно выступить на стороне покупателей — данный вопрос должен решаться в каждом отдельном случае, с обязательным возбуждением уголовного дела в отношении мошенников». Ирина Плотникова / realnoevremya.ru
По его мнению, покупатели достаточно часто понимают, что дело не совсем чисто, и им часто очевидно, что квартира продается ниже рыночной стоимости, а поведение продавца и риелторов вызывает обоснованные сомнения, но вместо серьезной проверки вменяемости и адекватности продавца, покупатели всеми силами пытаются ускорить сделку, иногда даже соглашаясь купить квартиру, в которой еще живет пожилой человек и явно никуда не собирается уезжать.
— Говорить об аффилированности риелторов и покупателей с мошенниками я не имею права, но методы, которыми они пытаются заставить пожилых людей покинуть единственное жилище, вызывают сомнения. Это и привлечение на свою сторону СМИ, и обвинения в «покупке» судебных экспертиз, и использование психологического воздействия на продавца. По моему мнению, надо сказать спасибо прокуратуре и правоохранительным органам, которые пытаются защитить жертв мошенников. Честно говоря, мне этих несчастных пожилых людей жаль намного больше чем покупателей. У покупателя был выбор и возможность принятия решения, а вот у «агентов 007» его не было. Покупатели — тоже жертвы мошенников, но их потери существенно меньше.
По его мнению пенсионеры, разумеется, будут по суду возвращать деньги покупателям, но с пенсии, крошечными суммами, в течение долгих лет, что не решит проблемы покупателей. И если жилье это у отменивших сделку продавцов единственное, шансов добиться его продажи и выплаты долга у покупателей нет. Чтобы ускорить дело, по мнению Курманова, несостоявшийся покупатель такой квартиры может написать заявление в полицию о привлечении продавца к уголовной ответственности за мошенничество, поскольку они знали, что не планируют передавать квартиру покупателю после получения денег:
— В принципе, это действительно чистейший обман, мошенничество, и полицейские обязаны расследовать такие дела. А вот какие-то меры со стороны Верховного суда Российской Федерации маловероятны, особенно если в гражданском деле есть заключение эксперта о том, что продавец находился под сторонним влиянием.
«Если продавец отдал деньги преступникам — это проблема продавца»
— Герой первой публикации «Реального времени» на эту тему Владислав Гайнуллин, абсолютно прав, а доводы прокуратуры, на мой взгляд, абсурдны, — говорит управляющий уфимского юридического бюро «Буркин и партнеры» Виталий Буркин. — Также эти доводы полностью противоречат закону и многолетней судебной практике. Это ясно, даже если не знать закона, а просто обладать обычной житейской логикой!
Буркин считает, что если признавать такие сделки недействительными, то вскоре в стране наступит полный хаос — все будут оспаривать свои вчерашние сделки. Более того, если такая практика укоренится, то вскоре с помощью пенсионеров их же родственники начнут прокручивать мошеннические схемы. Те, кто затеял такую практику — не ведают что творят, говорит он. Буркин уверен, что скоро высшие судебные инстанции отменят те решения, где суды встали на сторону продавцов, потому что они основаны на неверном трактовании гражданского кодекса:
Виталий Буркин пояснил, что у добросовестного покупателя нельзя забирать квартиру, потому что продавец выразил согласие на ее отчуждение. Тот факт, что продавец отдал полученные им за квартиру деньги преступникам — исключительно проблема продавца, говорит он, а по закону признать такую сделку недействительной можно только в случае, если заключением психиатров установлена невменяемость продавца или покупатель был предупрежден об обмане.