Офисные помещения в новых бизнес-центрах в составе МФК UNO и «Комьюнити-центр АРТ» практически полностью сданы в аренду еще в процессе строительства. Мария Зверева / realnoevremya.ru
Схожую ситуацию наблюдают и в Татарстане, где бизнес сталкивается с дефицитом площадей. Как сообщила полномочный представитель РГУД в Татарстане, управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова, в Казани совокупное качественное предложение в сегменте офисной недвижимости представлено 61 объектом, общей площадью более 568 тыс. кв. м, включая открытый в этом году на ул. Ершова многофункциональный комплекс для шопинга, работы, отдыха и развлечений.
— В 2024 году уровень вакансии на рынке офисной недвижимости продолжал оставаться на низком уровне — менее 1%. При этом спрос на офисы продолжает расти. Офисные помещения в новых бизнес-центрах в составе строящегося МФК UNO и «Комьюнити-центр АРТ» (уже введен в эксплуатацию) практически полностью сданы в аренду еще в процессе строительства, — отметила спикер.
По ее словам, почти все новые объекты, выходящие на рынок, претендуют на класс «А», в редких случаях — на «В+». В то же время с вводом современных офисных зданий существующие объекты устаревают и испытывают снижение спроса со стороны арендаторов. «Срок экспозиции помещений в новых объектах составлял не более одного года, что свидетельствует о высоких темпах поглощения офисной недвижимости в городе и высоком спросе на качественные офисные проекты», — заявила Стрюкова.
По словам Елены Стрюковой, почти все новые объекты, выходящие на рынок, претендуют на класс «А», в редких случаях — на «В+». Руслан Ишмухаметов / realnoevremya.ru
Переток инвесторов из жилья в офисы
В сегменте офисов усиливается еще один тренд — растет количество сделок частных инвесторов. Например, в Москве количество договоров купли-продажи офисных площадей за год выросло на 27%. При этом за девять месяцев таких помещений приобрели вдвое больше, чем за январь — сентябрь 2023-го. Участники татарстанского рынка коммерческой недвижимости подтверждают эту тенденцию.
— Поменялся портрет клиента, люди начали переключаться на офисы. Это спасло рынок, потому что клиенты в коммерцию пришли из жилья. Для них жилье перестало быть удобной инвестицией. Плюс люди пересмотрели свои взгляды на другие виды инвестиций, например криптовалюту. Инвесторы также перетекли с иностранной недвижимости, а это был довольно большой объем вложений. Учитывая текущие события, люди начали вкладывать деньги внутри страны. Жилье купить нельзя (без доступной ипотеки) — это невыгодно с инвестиционной точки зрения, и они начали перекладываться в коммерческие помещения, — сообщил учредитель «ДОФ» Вячеслав Пимурзин.
По его словам, часть инвесторов пересмотрела свое отношение к депозитам. Учитывая, что страхуется не вся сумма вклада, и вспоминая негативный опыт с татарстанскими банками, многие тоже предпочли уйти в коммерцию.
Поменялся портрет клиента, люди начали переключаться с жилья на офисы, сообщил эксперт. Максим Платонов / realnoevremya.ru
Подводя предварительные итоги года рынка коммерческой недвижимости в Казани, полпред РГУД в Татарстане назвала несколько ключевых событий и тенденций:
- Сохраняется тренд на реконструкцию старых административных и производственных зданий под офисы. Ярким примером успешной реновации бывшего заводского здания стал новый бизнес-центр «Теплоприбор», который открылся весной этого года.
- В апреле было выдано разрешение на строительство административно-производственного корпуса на ул. Спартаковской — будущей штаб-квартиры «Газпрома» на участке площадью 1,3 га.
- В июле приняли поправки к закону РТ «О налоге на имущество организаций». Теперь торговые комплексы и административно-деловые центры республики площадью свыше 1 000 кв. м будут облагаться налогом 2% от кадастровой стоимости объекта (предусмотрен переходный период и налоговые льготы для определенных категорий объектов, расположенных в городах с населением менее 145 тыс. человек).
- В первом полугодии стартовала реконструкция ТЦ «Сувар Плаза». Проект предусматривает ремонт фасада, реновацию четырех этажей торгового центра и паркинга, а также изменение функций торговых площадей на офисно-деловую. Проведение работ в данном объекте привело к росту спроса на офисные помещения со стороны арендаторов офисных площадей, заметила Елена Стрюкова.
В Казани средняя ставка в классе А на конец 2024 года составляет 2 331 руб./кв. м в месяц, что выше данного показателя в начале года на 18%. Максим Платонов / realnoevremya.ru
Сейчас, по ее словам, в городе известно о строительстве и проектировании четырех объектов офисной недвижимости совокупной площадью 34 тыс. кв. м. Ставки аренды на новые современные объекты выше, более чем на 30%, чем в действующих.
Еще более значительно подорожали коммерческие помещения на продажу, в Казани эти площади, по некоторым оценкам, выросли в цене на 55%, опередив стоимость квадратного метра в других городах-миллионниках и приблизившись к уровню Санкт-Петербурга.
«Приглашали на презентацию строящегося жилого района в Казани, застройщик озвучил, что соотношение жилья и коммерческих помещений у них будет 50 на 50», — сообщил эксперт. Мария Зверева / realnoevremya.ru
Еще один тренд года — инвесторам придется подождать чуть дольше, прежде чем их объекты начнут приносить прибыль. «Сейчас для классического коммерческого помещения 6—7% доходности — это уже нормально. Сроки окупаемости — 14—15 лет, что считается неплохо, а раньше подобные объекты можно было окупить в среднем за 10 лет, кто-то даже за 7—8 лет находил», — указал Шайхиев.
Вячеслав Пимурзин обратил внимание на еще одну особенность — поскольку на рынке коммерческой недвижимости все больше клиентов с инвестиционными целями, такие инвесторы приходят уже с арендаторами: «Конечно, они и раньше шли, но просто доля продаж пустых помещений была очень большая. Мы раньше не делали на этом акцент, а сегодня уже перестраховываемся и часть помещений продаем уже с текущим арендатором». Спикер также отметил, что в последнее время усилилась роль габов (готовый арендный бизнес). Хотя основная масса помещений на рынке в Казани, около 85%, на его взгляд, является экономически неликвидной либо на нее необоснованно завышены цены.
Посещаемость ТЦ выросла, но к доковидным значениям не вернулась
В сегменте торговой недвижимости в Казани 24 объекта общей площадью 1,17 млн кв. м. Из них 8 — наиболее качественные ТЦ, включая открывшийся в 2024-м «Комьюнити-центр АРТ». Общая площадь качественных объектов — 575 тыс. кв. м, арендуемая — 348 тыс. кв. м, уточнила полпред РГУД.
— Посещаемость торговых центров стабилизировалась. На протяжении последних двух лет она держится примерно на одном уровне. Однако привычки людей в части покупки товаров претерпевают изменения, поэтому возвращения к показателям 2019 года ожидать не стоит, — предупредила Елена Стрюкова.
Посещаемость торговых центров стабилизировалась. На протяжении последних двух лет она держится примерно на одном уровне. Мария Зверева / realnoevremya.ru
скриншот realnoevremya.ru презентации Perfect RED
Доля вакантных помещений в качественных объектах на протяжении года держалась на уровне 13—15%. Спикер объяснила по-прежнему большую долю свободных площадей пустующими помещениями в «Меге». Введение в эксплуатацию и открытие «Комьюнити-центра АРТ» несильно повлияло на данный показатель.
В казанских ТЦ завершается замещение международных операторов — за год открыли 74 новых магазина (не считая открытий в новом «Комьюнити-центр АРТ»). Темп открытия незначительно ниже показателя 2023 года, было открыто 90 новых торговых точек.
скриншот realnoevremya.ru презентации Perfect RED
Среди новостей сегмента торговой недвижимости в Казани — ряд значимых событий:
- Так, в первом квартале года стало известно о крупной сделке «Мегамаркета» с «Газпромбанком», новым владельцем ТЦ «Мега». Маркетплейс арендует свободные площади магазинов IKEA в 11 регионах России. В Казани склад уже открыли, он функционирует.
- В Верхнеуслонском районе в Иннополисе на территории жилого комплекса планируют строительство торгово-развлекательного центра. В настоящее время идет разработка концепции, по предварительным планам в объекте разместится кинотеатр и спортивный комплекс.
- В третьем квартале года в Казани открыли «Комьюнити-центр АРТ», в составе которого предусмотрены торговые пространства и фудхолл. Объект пополнил список качественных ТЦ. Один из якорных арендаторов — SPAR, также представлены эксклюзивные для города игроки: семейный ресторан в формате халяль «Энием» от создателей Olio, кафе здорового питания EZYMILS, а также новые форматы от Медины и NUMI.
В третьем квартале года в Казани открыли «Комьюнити-центр АРТ», в составе которого предусмотрены торговые пространства и фудхолл. Мария Зверева / realnoevremya.ru 07
- Началась реконструкция ТЦ «Кольцо», идут внутренние работы. Обновляют также ТЦ «Республика», «Савиново» и XL.
- На завершающей стадии внутренние ремонтные работы Московского рынка. Открыть здание планируют в I квартале 2025 года.
- Изменится и Чеховский рынок. Институт развития города представил рендеры внешних изменений и реконструкции объекта.
скриншот realnoevremya.ru презентации Perfect RED
Рекорды складского рынка
Рынок складской недвижимости демонстрирует наибольший рост. В Москве за год ввели около 10% всего объема строительства за 20 лет, что рекордно много. При этом вакантность остается околонулевой, а ставки аренды продолжают расти, сообщили в Central Properties.
В Казани наблюдают схожую картину. По информации полпреда РГУД, на протяжении всего года рынок складской недвижимости татарстанской столицы демонстрировал высокий рост ставок аренды при сохраняющейся нехватке помещений. Так, запрашиваемая ставка в строящихся объектах достигла следующих показателей: валовая — 1 580 руб./кв. м в месяц, triple net (чистая ставка без операционных расходов и НДС) — 14 300 руб. кв. м в год. На конец I квартала года эти показатели составили 1 150 руб./кв. м в месяц и 10 000 руб./кв. м в год соответственно.
Весь год рынок складской недвижимости Казани демонстрировал высокий рост ставок аренды при сохраняющейся нехватке помещений. Максим Платонов / realnoevremya.ru
— Стремительный рост ставок обоснован сложившейся макроэкономической ситуацией в стране, отсутствием предложения и высоким спросом со стороны пользователей складских помещений, — пояснила Елена Стрюкова. — Проекты, которые были заявлены к реализации в 2024 году (порядка 60 тыс. кв. м), были сданы в аренду еще до ввода в эксплуатацию. В 2025 году мы ожидаем увеличения объема складской недвижимости еще на 204 тыс. кв. м.
По ее словам, в России сохраняется популярность складов light Industrial. На сегодня совокупный объем готового предложения объектов данного формата в стране составляет 739 тыс. кв. м. В Казани действующих складов light industrial нет, однако на стадии проектирования и строительства находятся 5 проектов совокупной площадью 80 тыс. кв. м. Срок реализации первого из объектов запланирован на 2025 год.
скриншот realnoevremya.ru презентации Perfect RED
В течение года на рынке складов в Татарстане произошло много знаковых событий. В их числе — запуск новых проектов и расширение географии присутствия:
- Так, компания PNK group в III квартале текущего года начала строить в два этапа складской комплекс класса А в Пестречинском районе. Общая площадь — свыше 200 тыс. кв. м.
- Во II квартале 2024 года началось строительство индустриального парка «Дружба» площадью 130 тыс. кв. м. Проект будет реализовываться очередями до 2028 года.
- Значительно возросли сроки окупаемости, поскольку российский рынок столкнулся с нехваткой складских площадей, а строить новые объекты невыгодно из-за высокой ключевой ставки и удорожания стройматериалов.
- В Закамье начинает развиваться сегмент качественных складских помещений. В Набережных Челнах московская компания планирует построить склад класса A площадью 70 тыс. кв. м под конкретного арендатора (built-to-suit). Кроме того, активно строят логокомплекс им. Дэн Сяопина, свыше 100 тыс. кв. м площадей уже предлагают в аренду.
- Набережночелнинский трубный завод из ГК «ТЭМПО» готовится запустить инвестпроект — создать портовый логистический хаб. Складской комплекс планируется разместить в Нижнекамском районе.
коллаж «Реального времени»
Прогнозы на 2025 год
Оценивая ситуацию на рынке офисной недвижимости, большинство спикеров сошлись во мнении, что многие тенденции этого года можно будет наблюдать и в следующем. Ожидается, что заградительная ставка ЦБ будет сдерживать рынок еще пару лет. Тем не менее девелоперы намерены строить больше объектов с учетом высокого спроса. Что в этих условиях делать игрокам рынка?
— Во-первых, молиться, арендаторам особенно, — пошутил Вячеслав Пимурзин, — В следующем году, я считаю, и для этого есть предпосылки, рынок коммерческой недвижимости будет также расти, но мы говорим про ликвидные коммерческие помещения. Потому что дефицит площадей сохраняется, к нам больше едут, у нас готовы покупать и брать в аренду готовые помещения. Но при этом у нас количество помещений не растет в той динамике, которую требует спрос.
По мнению Елены Стрюковой, ставки аренды на офисные помещения продолжат расти в 2025 году в связи со сложившейся экономической ситуацией и дефицитом площадей на рынке. Арендодатели займут выигрышную позицию, так как за ними сохраняется выбор арендатора из нескольких претендентов. Также они имеют возможность проведения ротации арендаторов. Кроме того, эксперт допускает зарождение и такое же стремительное развитие формата built-to-suit в Казани на офисную недвижимость, как и на рынке складской недвижимости.
Ставки аренды на офисные помещения продолжат расти в 2025 году в связи со сложившейся экономической ситуацией и дефицитом площадей на рынке. Максим Платонов / realnoevremya.ru
В сегменте торговой недвижимости, по мнению эксперта, ожидаются: снижение темпов и объема строительства ТЦ крупного формата, основанное на инвестиционной привлекательности малых форматов торговой недвижимости; сохранение спроса на коммерческие помещения в составе жилых комплексов при активном росте стоимости; прирост российских игроков в структуре арендаторов ТЦ; ротация текущих арендаторов и обновление концепций магазинов, открытых 5—10 лет назад, — в связи с постепенным ростом ставок аренды; индексация ставок аренды выше предусмотренной договорами индексации на фоне роста расходов и увеличения кадастровой стоимости.
Рынок складской недвижимости, по прогнозам, продолжит расти. В Казани рекордный рост ставок аренды и продажи сохранится — они уже достигли уровня московских показателей. При этом на протяжении всего года сохраняется нулевая вакансия, указала Елена Стрюкова.
Новые объекты реализуются в формате built-to-suit. Активно развивается рынок складских комплексов light industrial. Удорожание заемного финансирования при строительстве складских комплексов привело к росту популярности частного инвестирования через ЗПИФ. Уровень вакансии сохранится на околонулевом значении даже в условиях выхода на рынок новых объектов. «Основным источником спроса на складские площади останутся компании из сегмента e-commerce. Они остаются главными драйверами рынка, генерируя 75—85% сделок на рынке», — уточнила спикер.