Несмотря на охлаждение спроса на рынке, новое строительство в Татарстане будет только дорожать
В начале сентября стоимость квадратного метра новостроек в Татарстане была относительно высокой, занимая четвертое место — 191 тысяча за квадратный метр метров, уступая только Москве, Санкт-Петербургу и Московской области. При этом если в столице и области цены на жилье за последние месяцы хоть немного подешевели, то в нашей республике цены продолжают расти – даже при падении продаж цены выросли в 1,8 раза.
«В Казани на фоне БРИКС острая нехватка строителей — и цены раздуваются»
Опрошенные участники рынка недвижимости единогласно полагают, что предпосылок для глобального падения цен на новостройки в Казани в ближайшие месяцы нет. Девелоперы будут предлагать клиентам акции, бонусы и участие в собственных проектах, но постараются сохранить цены, поскольку связаны кредитными обязательствами.
«В Казани в условиях БРИКС вообще острый дефицит строителей, в результате чего цены растут». Мария Зверева / Realnoevremya.ru
«Рынок недвижимости существенно нагрелся, и сейчас происходит то, что стоимость строительства выросла довольно серьезно — более чем в два раза», — согласился с коллегой Максим Николаев. «Мы видим это и по видам работ, и по стоимости самих материалов. А в Казани, в контексте стран БРИКС, вообще острый дефицит строителей, и цены соответственно растут однозначно нет. Стоит ожидать разового снижения цен — да, но глобального — нет.
Если на рынке строительных материалов не произойдет резких изменений, цены могут стабилизироваться в течение года. Разработчики говорят, что даже если центральный банк начнет снижать ключевые процентные ставки, это, вероятно, повлияет на будущие строительные проекты. Но даже в этом случае больших изменений в стоимости нового строительства не предвидится: «Я не думаю, что будет большое падение цен на 10-15%, на горизонте этого не видно. Вы верите в кирпич Уилл цены падают на 20%? Или те, кто сейчас хочет построить кирпичный «куб» за 8000 рублей — вдруг захотят работать за 4000 рублей в следующем году я не верю, и хедхантер тоже подтверждает, что так и будет? в ближайшем будущем нет смысла иметь дешевую рабочую силу».
Собеседники издания констатировали, что, хотя необходимость в адресных государственных программах, несомненно, существует, рынок недвижимости адаптируется к отсутствию масштабных льготных ипотечных кредитов. «Потому что жильцы не могут платить столько по обычной ипотеке: если раньше ежемесячный платеж составлял 30 тысяч, то сейчас — 60 тысяч, или 70 тысяч рублей, если покупать большую квартиру. С учетом роста цен на продукты и уровня жизни, естественно, есть должна быть выгодная ипотека, чтобы сохранить доступность жилья», — твердо убеждена Ольга Волчкова.
собеседники издания констатировали, что, хотя необходимость в адресных государственных программах, несомненно, существует, рынок недвижимости адаптируется к отсутствию масштабных льготных ипотечных кредитов. Максим Платонов/realnoevremya.ru
Теперь Россия заявила о появлении новых инструментов решения жилищной проблемы. Например, Госдума предложила создать Строительный сбербанк (ССБ) в качестве альтернативы устаревшим планам. Инвестор внесет фиксированный взнос в кассу и накопит 30-50% от стоимости квартиры и сможет получить кредит сроком от 7 до 15 лет на выгодных условиях. Однако инициатива пока не получила государственной поддержки.
«Отсутствие спада цен связано с неопределенностью финансирования семейной ипотеки»
Рост цен связан с ранее высоким интересом россиян к льготным ипотечным схемам. Хотя государственное ипотечное кредитование стало более адресным, доля льготных кредитов в секторе нового строительства выросла до 95% в августе (с 93% в июле).
— Отсутствие существенного снижения уровня цен во многом связано с неопределенностью по поводу ипотечного финансирования: многочисленные заявления о том, что лимиты скоро будут исчерпаны и выплаты по схеме прекратятся, спровоцировали очередную волну спроса. Так, в сентябре среднее еженедельное количество эмиссий по национальной программе составило около 6600 по сравнению с 5500 в августе. — пояснил Алексей Лейпи, руководитель управления «Домклик» Сбербанка России.
Домклик сказал, что отсутствие значительного снижения уровня цен было связано с неопределенностью в отношении финансирования ипотечного кредитования. Максим Платонов/realnoevremya.ru
Это произошло после того, как крупные банки приостановили бронирование сделок по ипотечному кредитованию, сославшись на исчерпание лимитов наличных средств. В Минфине сообщили, что у банков осталось 427 млрд руб свободных для кредитов по программе, которые принадлежат мелким участникам рынка. По данным министерства, денег должно хватить до ноября. Глава департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев сообщил, что в конце этой недели в Минфине заявили, что ситуация с исчерпанием лимита льготных ипотечных кредитов уже не актуальна и что при необходимости льготные ипотечные кредиты могут быть увеличены Кредитный лимит.
— Продажи ипотечных продуктов, кроме товаров для дома, фактически прекратились. А сейчас, когда ограничения закончились, семья остановилась. ВТБ увеличил первоначальный взнос до 50%, хотя рекорд продолжает удерживать. Сбер прекратил фиксировать операции по одобренной ипотеке с прошлой недели. Сейчас в дело идут только различные отсрочки, рассрочка и льготные тарифы застройщика, но все это включено в стоимость», — поясняет Максим Николаев.
Какие программы по льготной ипотеке закрыли
В начале этого года в России вступили в силу несколько федеральных программ льготного ипотечного кредитования, позволяющие купить или построить жилье по низким процентным ставкам. Основной из них — так называемая массовая льготная ипотека, ориентированная на широкий круг заемщиков, — была закрыта, а остальные условия были существенно изменены, сделав их более адресными. В результате с 1 июля 2024 года программа «господдержки» завершилась, была запущена в апреле 2020 года и многократно продлевалась. Он позволяет оформить кредит по процентной ставке 8% на покупку новых квартир, домов и их строительство. Первоначальный взнос составляет 30% с лимитом в 6 млн рублей для всех регионов.
схема, «поддерживаемая государством» для широкого круга заемщиков, так называемая ипотека Main Street, была прекращена, а остальные условия были существенно изменены. Максим Платонов/realnoevremya.ru
Какие программы сохранились
В июле 2024 года подходило к концу действие еще двух схем — «Ипотека жилья» и «Ипотека ИТ», но в последнюю минуту правительство решило продлить эти схемы, изменив требования к заемщикам. В результате в настоящее время существует пять основных государственных схем льготной ипотеки. По сравнению с другими ипотечными кредитами, жилищные ипотечные кредиты по-прежнему являются наиболее доступными для широкого круга пользователей, и хотя они все еще не идут ни в какое сравнение с предыдущими объемами, крупные банки превысили свои лимиты по жилищным ипотечным кредитам. По мнению экспертов, программа, ориентированная на ИТ-специалистов, сейчас практически неэффективна, ее тираж упал в 17 раз.
Жилищная ипотека появилась в 2018 году и была продлена этим летом до 2030 года, но ее условия были ужесточены. Семьи с детьми до 7 лет или детьми-инвалидами до 18 лет теперь могут подать заявку на кредит по этой схеме. Процентная ставка 6%, первоначальный взнос от 20%, можно использовать материнский капитал. Казанский кредит – до 6 миллионов рублей. По этой программе вы можете купить квартиру в готовом или строящемся комплексе, строящемся частном доме или готовом доме с участком. Вы также можете подать заявку на получение кредита на строительство дома на собственной земле.
Ипотечные кредиты в сфере ИТ, действующие с 2022 года, продлены до 2030 года на новых условиях в июле; Процентная ставка 6%, первоначальный взнос от 20%, есть материнский фонд, кредиты в Казани до 9 млн рублей. По программе заемщики больше не смогут покупать жилье в Москве и Санкт-Петербурге. Утвержденная ИТ-компания, в которой работает заемщик, должна находиться в регионе. Требования к заемщикам по уровню доходов: более 150 000 работающих на предприятиях в городах-миллионниках и более, и более 90 000 работающих в других сферах.
«Сельская ипотека» появилась в 2020 году и теперь бессрочна. Распространяется на жилье в сельской местности, кроме Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Подать заявку может любой гражданин России в возрасте от 21 до 65 лет. Вы можете купить у застройщика земельный участок, на котором в течение двух лет построить дом, готовый особняк или квартиру до пяти этажей. Процентная ставка по жилищным кредитам в приграничных районах составляет 0,1%, а процентная ставка по жилищным кредитам в других районах — 3%. Первоначальный взнос 20%, максимальная сумма 6 млн руб.
В июле 2024 года подходило к концу действие еще двух схем — «Ипотека жилья» и «Ипотека ИТ», но в последнюю минуту правительство решило продлить эти схемы, изменив требования к заемщикам. Максим Платонов/realnoevremya.ru
Дальневосточная ипотека начнет действовать с 2025 года и будет продлена до 2030 года. Схема реализуется в Дальневосточном федеральном округе со ставкой налога 2%. Вы можете купить квартиру, частный дом от первого собственника или строящийся дом от застройщика. Вторичное жилье должно располагаться в сельских поселениях, отдельных промышленных городах или на территории Магаданской области и Чукотского автономного округа. Кредит предназначен супругам или родителям детей до 36 лет, медицинским работникам, педагогам и работникам оборонно-промышленного комплекса региона, иммигрантам по программе трудовой мобильности, участникам Дальневосточного Ха, участникам Северного военного округа и иммигрантов с ее территории. Кредит – 20%, кредит до 6 миллионов рублей может быть увеличен до 9 миллионов рублей при покупке новостройки площадью более 60 квадратных метров рис.
«Арктическая ипотека» появилась в ноябре 2023 года и аналогична «Дальневосточной ипотеке», но в сухопутной части Арктического региона (Мурманская область и Ямало-Ненецкий автономный округ, Ненецкий автономный округ и Чукотский автономный округ, Кас. Есть еще более 130 населенных пунктов в Леле, Коми, северной Якутии), Архангельской области и Красноярском крае). Претендовать на получение гранта могут работники из вышеперечисленных категорий граждан, а также приоритетных отраслей. Условия выдачи такие же, как на Дальнем Востоке.
Помимо перечисленных схем ипотеки со скидкой, существует ряд инструментов государственной поддержки, которые помогут вам сэкономить деньги на покупке дома. Это федеральный репродуктивный капитал, размер которого зависит от количества детей и времени рождения — сумма достигает 833 024,74 рубля. Региональный материнский капитал, все государственные льготы, которые можно использовать для погашения ипотечного кредита: в Татарстане можно получить до 100 000 рублей после рождения ребенка. Субсидия многодетным семьям – 450 000 рублей на погашение ипотеки. Налоговая льгота – при покупке жилья можно вернуть до 260 000 рублей, или 13% от стоимости квартиры или дома, но сумма ограничена 2 млн рублей.
По этой программе вы можете купить квартиру в готовом или строящемся комплексе, строящемся частном доме или готовом доме с участком. Предоставлено пресс-службой СМУ-88
Отказ от масштабных льготных жилищных кредитов и переход к целевым жилищным кредитам называют неизбежным решением снижения цен на первичном рынке жилья и сглаживания ценового разрыва с рынком вторичного жилья».
– Сейчас сложно что-либо прогнозировать. Но в целом страна работает над восстановлением баланса между перепродажей жилья и новым строительством. Тем не менее, готовый дом должен стоить немного дороже, чем строящийся. Иначе где логика в покупке строящегося дома? Оказывается, чтобы устранить этот дисбаланс, либо цены на существующие дома растут, в то время как цены на новые дома остаются прежними, либо цены на новые дома падают, в то время как цены на существующие остаются прежними. — пояснил Руслан Хабибахманов.
Ранее Счетная палата опубликовала результаты исследования, напрямую связывающего госсубсидирование ставок по ипотечным кредитам с ростом цен на новое строительство. Помимо огромных бюджетных расходов, аудиторы также выявили случаи злоупотребления льготами на покупку жилья. По данным СП, в прошлом году два и более льготных кредита получили 114,9 тыс россиян на общую сумму 1,11 трлн руб. Еще 1500 человек подали заявки на пять или более ипотечных кредитов на сумму 42,45 миллиарда долларов, но этот рекорд был побит одним заемщиком, который успешно получил 26 кредитов с государственной поддержкой. Очевидно, что эти клиенты не являются целевой аудиторией государственных программ. Исследователи полагают, что масштабные льготные ипотечные кредиты не выполнили свою важную социальную функцию по обеспечению доступным жильем семей со средним достатком, а способствовали образованию пузыря на рынке жилья.